Historia rynku nieruchomości magazynowych w Polsce dobrze pokazuje ewolucję preferencji inwestorów. W 2005 roku, przy podaży na poziomie około 2,5 mln m², największym zainteresowaniem cieszyły się bezpieczne lokaty w obiektach zlokalizowanych w wiodących aglomeracjach – Warszawie, Poznaniu, Wrocławiu czy przy głównych węzłach komunikacyjnych Górnego Śląska. Kapitał preferował wystandaryzowane obiekty wielkopowierzchniowe typu big-box, w których dominowała funkcja logistyczna.
Był to czas, w którym inwestorzy postrzegali nieruchomości przede wszystkim przez pryzmat stabilności i przewidywalnych przepływów finansowych. Nawet jeśli zwroty nie były najwyższe, bezpieczeństwo inwestycji oraz lokalizacja w silnym ośrodku gospodarczym stanowiły gwarancję ochrony kapitału. Takie podejście wpisywało się w logikę rynku rozwijającego się, który dopiero uczył się standardów instytucjonalnych i przyciągał pierwsze fundusze zagraniczne.
Ewolucja rynku i nowe kryteria wartości
Dwadzieścia lat później rynek, liczący już ponad 36 mln m² powierzchni, przeszedł głęboką transformację. Inwestorzy instytucjonalni odeszli wyłącznie od portfelowych zakupów typu one-size-fits-all na rzecz bardziej wyrafinowanych decyzji inwestycyjnych. W centrum zainteresowania znalazły się nie tyle wystandaryzowane obiekty (generic buildings), ile projekty zapewniające długoterminowe korzyści: stabilne przychody, odporność na zmiany oraz zgodność z zasadami ESG (sustainable projects).
Coraz częściej analizie podlega nie tylko cena zakupu i potencjalna stopa zwrotu, ale także całkowity cykl życia obiektu: od kosztów budowy i finansowania, poprzez efektywność operacyjną, aż po możliwe scenariusze wyjścia z inwestycji. W tym sensie magazyny przestały być jedynie „pudełkami na towary” – stały się elementem strategii długoterminowego zarządzania ryzykiem.
Warto spojrzeć szerzej na proces zmian, jakie zaszły w ciągu ostatnich dwóch dekad. Transformacja rynku była napędzana nie tylko rozwojem e-commerce i rosnącą rolą Polski jako hub’u logistycznego w Europie, ale również zmianami w strukturze finansowania i profesjonalizacji zarządzania aktywami. Aktywność pierwszych polskich funduszy oraz ekspansja największych globalnych graczy sprawiły, że standardy instytucjonalne zaczęły obowiązywać powszechnie. Obecnie inwestorzy oczekują nie tylko stopy zwrotu, ale i przejrzystości procesów, certyfikacji (BREEAM, LEED) czy gwarancji odpowiedzialności środowiskowej.
Koniec ery budynków generycznych – czego dziś oczekują inwestorzy
Przed asset managerami i fund managerami stoi dziś poważne wyzwanie. Nieruchomości komercyjne, w tym magazyny, w wielu portfelach wciąż są postrzegane jako tzw. aktywa alternatywne (alternatives), obok private equity, funduszy hedgingowych, infrastruktury czy surowców. Konkurują one o uwagę zarządzających z podstawowymi klasami aktywów (core asset classes), czyli instrumentami pieniężnymi, akcjami i obligacjami.
O decyzjach inwestycyjnych przesądzają m.in. oczekiwana stopa zwrotu, koszt utraconych możliwości, limity alokacji w danym funduszu, ale też bezpieczeństwo i stabilność przepływów. Początkowo w tym kontekście atrakcyjne były budynki generyczne, proste w układzie, o powtarzalnej specyfikacji technicznej, łatwe w komercjalizacji i odnajmie. Z czasem jednak okazało się, że ogólne rozwiązania techniczne szybko tracą konkurencyjność i przestają odpowiadać aktualnym potrzebom najemców czy standardom rynku.
Dzisiejszy inwestor patrzy szerzej, analizuje poziom emisji CO₂ w trakcie eksploatacji, potencjał redukcji kosztów energii czy jakość środowiska pracy zapewnianą użytkownikom. Obiekt, który nie uwzględnia tych kryteriów, ryzykuje utratę wartości szybciej niż kiedykolwiek wcześniej.
Dziś kluczowe pytanie brzmi: czy dany obiekt potrafi sprostać zmieniającym się potrzebom rynku? Zarówno najemcy, jak i inwestorzy instytucjonalni poszukują elastyczności powierzchni, która może być zaaranżowana pod lekką produkcję, centrum e-commerce, a jednocześnie zapewniać potencjał ekspansji w przyszłości. Brak takich możliwości zwiększa ryzyko pustostanów i spadku wartości aktywa w długim okresie.
Nowa mapa rynku magazynowego: segmentacja jako fundament strategii inwestycyjnej
Strategia zrównoważonych inwestycji nie byłaby możliwa bez głębokiej segmentacji rynku powierzchni magazynowych. Początkowe podejście deweloperów i inwestorów można określić jako one-size-fits-all, dominowały duże obiekty big-box, spełniające masowe potrzeby logistyczne i konsolidacyjne klientów. Choć skalowalne, w praktyce prowadziły do rotacji najemców, presji na czynsze i zwiększonych nakładów na asset management. W efekcie obniżały stabilność przychodów i wartość aktywów.
Ewolucja popytu doprowadziła do powstania nowych formatów:
- hub'ów miejskich obsługujących logistykę ostatniej mili,
- platform przeładunkowych typu cross-dock,
- obiektów przeznaczonych do lekkiej produkcji,
- magazynów chłodniczych i mroźni, które rekompensują kapitałochłonną specyfikację długoterminowymi umowami najmu.
Proces segmentacji rynku staje się fundamentem strategii inwestycyjnej. Oprócz klasycznych formatów typu big-box, rośnie znaczenie mniejszych obiektów miejskich, które redukują czas dostawy i wspierają rozwój logistyki ostatniej mili. Jednocześnie coraz większe znaczenie mają wyspecjalizowane formaty, np. chłodnie czy mroźnie, które wymagają wysokich nakładów inwestycyjnych, ale odwdzięczają się długoterminowymi, stabilnymi umowami. Taka dywersyfikacja portfela ogranicza ryzyko i czyni inwestycje bardziej odpornymi na wahania koniunktury.
Dodatkowym wymiarem jest polityka ESG i wymagania taksonomii UE. Dla LemonTree to nie tylko obowiązek, ale przede wszystkim źródło wartości dla inwestorów: budynki efektywne energetycznie, o niższych kosztach eksploatacji i atrakcyjniejsze dla najemców, mają szansę uzyskać premię przy wycenie rynkowej (market value premium).
Dlatego segmentację rynku można dziś przedstawić w trzech fazach:
- obiekty pierwszej generacji (pre-ESG),
- budynki w fazie transformacji (ESG-ready),
- dojrzałe, w pełni zrównoważone inwestycje, których realizacja jest ambicją LemonTree.
Kapitał i ESG w praktyce – jak tworzymy produkt inwestycyjny
Dział Investment w LemonTree wspiera partnerów kapitałowych w tworzeniu docelowego instytucjonalnego produktu inwestycyjnego już od fazy koncepcji (pre-development). Wierzymy, że sukces strategii inwestycyjnej nie polega na odrębnym adresowaniu kwestii technicznych, komercyjnych, podatkowych czy regulacyjnych, lecz na ich integracji.
Dlatego nasi eksperci łączą kompetencje prawne, finansowe, techniczne i transakcyjne, patrząc na projekt przez pryzmat inwestora końcowego. Proces deweloperski prowadzimy w trybie „ciągłego vendor due diligence” – na bieżąco testując i prototypując nowe rozwiązania.
Coraz istotniejszym elementem jest również zgodność z taksonomią UE i regulacjami z zakresu ESG. W praktyce przekłada się to na świadomość ekspertów LemonTree, że inwestorzy analizują ślad węglowy projektu, sposób gospodarowania wodą, poziom recyklingu materiałów budowlanych czy wpływ inwestycji na lokalne społeczności. Budynki, które nie spełniają tych wymagań, mogą wkrótce mieć m.in. ograniczony dostęp do finansowania. Z drugiej strony – obiekty spełniające najwyższe standardy ESG zyskują premię przy wycenie, co realnie przekłada się na wyższą wartość rynkową.
Takie podejście pozwala jednocześnie:
- budować długoterminową wartość nieruchomości,
- wprowadzać tylko te innowacje, które faktycznie zwiększą odporność inwestycji na zmiany technologiczne i regulacyjne (future-proof).
Studia przypadku – jak działa strategia LemonTree w praktyce
Dobrym przykładem jest projekt BOOSTER ZABRZE by LemonTree, o docelowej powierzchni ponad 100 000 m², który łączy różne funkcje: chłodnie i mroźnie (40 000 m²), platformę cross-dock, powierzchnię pod logistykę miejską (10 000 m²) oraz klasyczny big-box. Tego typu inwestycje, które określamy mianem business parków, gwarantują partnerom kapitałowym nie tylko szeroką ofertę dla różnych typów najemców, ale też stabilne przychody z umów długoterminowych, dostosowanych do specyficznych wymagań klientów.
Analizując konkretne projekty, warto podkreślić, że ich sukces nie wynika wyłącznie z lokalizacji czy wielkości. BOOSTER ZABRZE by LemonTree stał się benchmarkiem dla rynku, pokazując, jak połączenie różnych funkcji, od cross-dock’u, przez chłodnie, po klasyczny big-box, tworzy park biznesowy o unikalnej odporności na zmiany popytu.
Z kolei projekt WESTSIDE SZCZECIN by LemonTree pokazuje, jak można skutecznie zabezpieczyć atrakcyjną lokalizację pod obiekt spekulacyjny. Choć początkowo nie było podpisanych umów najmu, już na etapie rozpoczęcia budowy komercjalizacja przekroczyła 60%, co pozwoliło zabezpieczyć finansowanie bankowe. Sukces ten był możliwy dzięki:
- lokalizacji w sąsiedztwie obiektów handlowych,
- energooszczędnym rozwiązaniom technicznym,
- silnej reputacji LemonTree jako dewelopera zrównoważonego.
Kompleks WESTSIDE SZCZECIN by LemonTree dowodzi, że nawet projekt spekulacyjny może odnieść sukces, jeśli zostanie zrealizowany z odpowiednim partnerem, w zgodzie ze standardami ESG i z myślą o potrzebach przyszłych najemców. Oba przykłady potwierdzają, że inwestowanie w zrównoważoną logistykę to już nie moda, lecz konieczność.
Podsumowanie: inwestowanie w zrównoważoną logistykę z LemonTree
Ostatnie 20 lat przyniosło głęboką transformację polskiego rynku magazynowego, a trzyletnia historia LemonTree jest częścią tej zmiany. Wierzymy, że inwestycje kapitałowe mogą łączyć atrakcyjne stopy zwrotu z polityką ESG i przewidywalnym zarządzaniem ryzykiem.
Podsumowując, nowe realia inwestycji logistycznych redefiniują pojęcie wartości. Nie liczy się już tylko metraż czy czynsz, kluczowe stają się długofalowa stabilność, zgodność z ESG, elastyczność obiektu i jego atrakcyjność dla najemców. Inwestorzy, którzy potrafią spojrzeć szerzej i współtworzyć projekty z deweloperami już na wczesnym etapie, zyskują przewagę konkurencyjną na coraz bardziej wymagającym i dojrzałym rynku.