Europejski rynek nieruchomości komercyjnych wraca do wzrostu wolniej niż oczekiwano. Polska wyróżnia się jednak na tym tle dynamiką gospodarki, rosnącą aktywnością transakcyjną i skalą zainteresowania globalnego kapitału. Jednocześnie nie jest to historia pozbawiona ryzyka: finansowanie pozostaje wymagające, wzrost czynszów normalizuje się, a inwestorzy coraz mocniej różnicują aktywa według jakości dochodu, lokalizacji i standardu technicznego.
W drugim kwartale 2026 roku geopolityka, ceny energii i ponowne obawy inflacyjne wyhamowały oczekiwane przyspieszenie inwestycji w europejskie nieruchomości komercyjne. Według raportu „European Investment Nowcast”, opublikowanego przez Savills Research, wartość transakcji w Europie wyniosła 53 mld EUR w II kw. 2026, o 6% więcej niż rok wcześniej, a wynik za pierwsze półrocze sięgnął 103 mld EUR, czyli wzrósł o 3% r/r. Za umiarkowanym wynikiem kryje się jednak duże zróżnicowanie geograficzne, a nie jednolity odwrót inwestorów od nieruchomości komercyjnych.
W logistyce nastroje rynku są obecnie bardziej zrównoważone niż w okresie post-pandemicznego boomu. Udział sektora w europejskim wolumenie inwestycyjnym spadł w pierwszej połowie 2026 roku o około 3 pkt proc., do ok. 16%. Długoterminowe motory popytu, takie jak modernizacja łańcuchów dostaw i e-commerce, pozostają aktualne, lecz po kilku latach wyjątkowo mocnych wyników inwestorzy przykładają większą wagę do ceny, trwałości dochodu oraz jakości produktu.
Koszt kapitału nadal ogranicza potencjał szybkiej kompresji stóp kapitalizacji. W wielu krajach rentowności długoterminowych obligacji skarbowych wzrosły od początku drugiego kwartału o około 25 pb. W rezultacie scenariuszem bazowym dla najlepszych aktywów pozostaje stabilizacja stóp kapitalizacji, z możliwością selektywnej kompresji wyłącznie dla wyjątkowych nieruchomości. To jasno pokazuje, że europejski rynek przechodzi z fazy szerokiego wzrostu do fazy bardziej zdyscyplinowanej alokacji kapitału.
Dlaczego Polska wyróżnia się na tle dojrzałych rynków?
Pierwszą różnicą jest tempo wzrostu gospodarki. Aktualne prognozy wskazują, że Polska ma rozwijać się szybciej niż strefa euro, a jej dynamika jest wspierana przez konsumpcję, inwestycje finansowane ze środków unijnych oraz odbudowę przemysłu. Oxford Economics podniósł prognozę wzrostu PKB Polski na 2026 rok do 4,0%, wskazując równocześnie na rozwój inwestycji trwałych o 8,9% i produkcji przemysłowej o 3,4%.
Drugą przewagą jest struktura gospodarki. Polska łączy duży rynek konsumencki z rozwiniętym przemysłem i położeniem na europejskich korytarzach transportowych. Produkcja, transport i magazynowanie rozwijają się nie tylko w Warszawie, lecz także wokół Wrocławia, Poznania, Gdańska i innych dużych ośrodków regionalnych. Autorzy raportu „Country Real Estate Report | Poland”, opublikowanego przez Oxford Economics, oczekują, że Warszawa stanie się do 2050 roku trzecim największym europejskim ośrodkiem transportu i magazynowania pod względem GVA.
Trzecim elementem jest przestrzeń do dalszego rozwoju e-commerce. Wspomniany wyżej raport wskazuje, że udział sprzedaży internetowej w polskim handlu detalicznym może wzrosnąć do około 23% w 2032 roku, a wartość rynku logistycznego Warszawy ma wyraźnie zwiększyć się do 2050 roku. Oznacza to, że popyt strukturalny nie opiera się wyłącznie na cyklu gospodarczym, lecz także na zmianie modelu konsumpcji i dystrybucji.
Kapitał wraca do Polski, ale wybiera selektywnie
Jak podaje raport „Rynek inwestycyjny w Polsce”, opublikowany przez Knight Frank, w pierwszej połowie 2026 roku wolumen inwestycji w polskie magazyny wyniósł niemal 782 mln EUR, co oznacza wzrost o 13% r/r i najlepszy wynik od 2021 roku. Sektor magazynowy odpowiadał za 26% całego wolumenu inwestycyjnego w nieruchomości komercyjne w Polsce, a liczba transakcji zwiększyła się o połowę.
Struktura kapitału potwierdza instytucjonalny charakter rynku. Inwestorzy ze Stanów Zjednoczonych odpowiadali za 62% wolumenu transakcji magazynowych, a coraz większą aktywność wykazywał kapitał francuski. W szerszym ujęciu całego polskiego rynku nieruchomości kapitał z regionu CEE odpowiadał za 46% wolumenu, z inwestorami czeskimi na czele.
To ważne rozróżnienie. W sektorze magazynowym dominował kapitał amerykański, podczas gdy w całym rynku mocno widoczni byli inwestorzy regionalni. Oznacza to, że Polska nie jest zależna od jednego źródła popytu inwestycyjnego, ale poszczególne segmenty mają odmienną strukturę nabywców i płynności.
Zwrot z inwestycji: więcej dochodu niż spektakularnej aprecjacji
Raport Oxford Economics prognozuje, że wzrost wartości aktywów ma wynosić średnio 1,2% rocznie, a dynamika czynszów 1,3% rocznie, wyraźnie mniej niż w latach 2021-2025. Główna część wyniku ma więc pochodzić z komponentu dochodowego, nie z gwałtownej kompresji stóp kapitalizacji ani szybkiego wzrostu czynszów.
To pozycjonuje Polskę jako rynek atrakcyjny, ale nie automatycznie „tani”. W metodologii Relative Return Index polski sektor nieruchomości przemysłowych otrzymuje klasyfikację neutral return, czyli prognozowany zwrot jest zasadniczo zgodny ze zwrotem wymaganym po uwzględnieniu stopy wolnej od ryzyka i premii za ryzyko. Dla inwestora oznacza to potrzebę selekcji konkretnego aktywa i biznesplanu, zamiast opierania decyzji wyłącznie na różnicy między polską stopą kapitalizacji a poziomami z rynków core.
Raport Knight Frank szacuje stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów przemysłowo-logistycznych w Polsce na poziomie 6,25%. Jednocześnie źródła europejskie zakładają krótkoterminową stabilizację prime yields. Potencjał ponadprzeciętnego wyniku będzie zatem zależał przede wszystkim od jakości zakupu, trwałości cash flow, zarządzania kosztami oraz możliwości poprawy parametrów aktywa.
Czy trend się utrzyma i czy warto śledzić Polskę? 
Polski rynek magazynowy pozostaje wart uwagi, ale teza inwestycyjna powinna opierać się na trwałości dochodu i jakości produktu, a nie wyłącznie na makroekonomicznym wzroście. Przywołane materiały wskazują na konstruktywną prognozę średnioterminową: mocniejszy wzrost gospodarczy niż w wielu krajach Europy, rozwój e-commerce, znaczenie Polski w europejskich łańcuchach dostaw oraz prognozowane atrakcyjne zwroty z inwestycji w ramach sektora.
Jednocześnie rynek będzie prawdopodobnie bardziej selektywny. Podaż w Warszawie nadal może rosnąć szybciej niż średnia dla europejskich miast, co ogranicza tempo wzrostu czynszów. Do tego dochodzą ryzyka fiskalne, inflacyjne, energetyczne i walutowe. W efekcie aktywa o przeciętnej lokalizacji, krótszym dochodzie lub wymagające dużych nakładów mogą zachowywać się inaczej niż nowoczesne obiekty prime, realizowane zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju.
Kapitał z CEE, USA i Azji
W krótkim terminie najbardziej naturalnym źródłem dalszego popytu pozostają inwestorzy regionalni i amerykańscy. Kapitał czeski był w pierwszej połowie 2026 roku największym źródłem środków na całym polskim rynku CRE, podczas gdy w magazynach dominował amerykański. Raporty potwierdzają również obecność kapitału azjatyckiego, ale opisują jego zainteresowanie jako selektywne i skoncentrowane na mniejszej skali. Nie dają jeszcze podstaw, by prognozować jego szeroki napływ do polskiej logistyki.
Kurs walutowy pozostaje istotnym elementem wymaganej stopy zwrotu. Oxford Economics wskazywał na relatywną stabilność EUR/PLN w pierwszej części 2026 roku i niższe ryzyko walutowe niż pół roku wcześniej. Dla inwestora zagranicznego nie eliminuje to ryzyka FX, ale ogranicza krótkoterminową zmienność jednego z parametrów decyzji.
ESG i certyfikacja: ważny filtr, ale wciąż brak danych o premii
Raporty rynkowe pokazują, że inwestorzy i kredytodawcy coraz większą wagę przywiązują do jakości aktywów, bezpieczeństwa dochodu oraz dyscypliny cenowej. Nie zawierają jednak danych pozwalających ilościowo ocenić premię cenową, wpływ certyfikacji ESG na stopy kapitalizacji, ani skali różnicy płynności między certyfikowanymi i niecertyfikowanymi magazynami w Polsce. Dlatego certyfikację ESG warto traktować jako element szerszego testu jakości i przyszłej konkurencyjności aktywa, a nie jako samodzielną gwarancję określonego poziomu wartości. W praktyce inwestycyjnej szczególnego monitorowania wymagają: energochłonność, możliwość pozyskania energii odnawialnej, parametry techniczne budynku, ryzyko przyszłych nakładów modernizacyjnych oraz oczekiwania najemców i finansujących.
Rynek wart uwagi
Polska wchodzi w kolejną fazę cyklu z mocniejszą dynamiką gospodarczą niż wiele rynków Europy Zachodniej, rozwiniętą bazą przemysłową i logistyczną oraz wyraźnym powrotem płynności inwestycyjnej. Jednocześnie oczekiwany wynik sektora będzie w większym stopniu oparty na dochodzie niż na szybkiej aprecjacji wartości. To sprzyja inwestorom, którzy potrafią selekcjonować aktywa, właściwie wyceniać ryzyko najemcy i lokalizacji oraz aktywnie zarządzać standardem technicznym budynku we współpracy z doświadczonymi deweloperami.
Najważniejsze pytanie nie brzmi zatem, czy Polska oferuje wyższą stopę kapitalizacji niż rynki core. Należy je sformułować inaczej: czy premia dochodowa wystarczająco wynagradza ryzyka finansowania, waluty, podaży i przyszłych nakładów, a jednocześnie pozwala uczestniczyć w strukturalnym wzroście e-commerce, przemysłu i europejskich łańcuchów dostaw? Właśnie na tym poziomie polski rynek magazynowy zasługuje dziś na szczególną uwagę europejskiego kapitału.