Powierzchnia, lokalizacja i stawka czynszu niezmiennie pozostają podstawowymi kryteriami wyboru nieruchomości magazynowej. O wartości obiektu dla najemcy coraz częściej decyduje jednak znacznie szerszy zestaw parametrów: całkowity koszt użytkowania, efektywność energetyczna, rozwiązania technologiczne, jakość środowiska pracy oraz możliwość dostosowania budynku do zmieniającego się otoczenia biznesowego.
Czynsz to tylko część ekonomiki nieruchomości. Z perspektywy najemcy równie istotne są koszty energii i mediów, utrzymania budynku czy logistyki. Dlatego rzetelna ocena obiektu magazynowego wymaga spojrzenia na jego całkowity koszt użytkowania w całym okresie najmu. To zmienia również sposób myślenia o parametrach technicznych – izolacyjność i szczelność, instalacja fotowoltaiczna, pompy ciepła czy systemy zarządzania energią przekładają się bowiem bezpośrednio na rachunki.
Efektywność energetyczna, która przekłada się na wynik
Dobrym przykładem z naszej praktyki jest połączenie pomp ciepła i instalacji fotowoltaicznej. Nie traktujemy jednak takich rozwiązań jako celu samego w sobie. Kluczowe jest to, jaki efekt przynoszą i jakie znaczenie mają dla jego użytkownika. W przypadku obiektu o powierzchni około 30 tys. mkw. zastosowanie pomp ciepła i fotowoltaiki może pozwolić na wygenerowanie około 400 tys. zł oszczędności rocznie w porównaniu ze standardowym rozwiązaniem opartym na gazie.
To przykład szerszego podejścia, w którym efektywność energetyczna jest analizowana nie tylko przez pryzmat wpływu środowiskowego, ale również kosztów ponoszonych przez najemcę. Odpowiednio zaprojektowane rozwiązania techniczne mogą ograniczać zużycie energii, obniżyć koszty mediów i poprawiać efektywność funkcjonowania obiektu w całym okresie najmu. W tym ujęciu energooszczędność przestaje być dodatkowym atutem ekologicznym, a staje się jednym z jej parametrów biznesowych.
Technologia musi odpowiadać na potrzebę
Sama obecność nowych technologii w budynku również nie jest jeszcze wartością. Znaczenie ma ich zastosowanie i efekt, jaki przynoszą jego użytkownikowi. Takie podejście leży u podstaw działalności zespołu FutureMinds w LemonTree, którego zadaniem jest poszukiwanie i testowanie nowych rozwiązań możliwych do zastosowania w naszych projektach. Punktem wyjścia nie jest pytanie, jaką nową technologię wdrożyć, ale jaki problem można dzięki niej rozwiązać i jakie korzyści może to przynieść najemcy. Dopiero po analizie potencjalnych efektów testujemy ją w konkretnym obiekcie. Ma to szczególne znaczenie w przypadku nieruchomości o mieszanych funkcjach. Operator logistyczny, zakład produkcyjny i centrum R&D mogą mieć zupełnie odmienne wymagania dotyczące infrastruktury czy organizacji przestrzeni.
Ważnym źródłem nowych pomysłów są również sami najemcy. Ich potrzeby i oczekiwania mogą stać się punktem wyjścia do opracowania rozwiązań, które następnie można wykorzystać także w kolejnych projektach.
Nie chcemy budować ekologii na papierze
Podobna zasada dotyczy rozwiązań środowiskowych. ESG jest istotnym elementem strategii naszych najemców, między innymi ze względu na ich własne obowiązki związane z raportowaniem. Jednocześnie rozwiązania te powinny być oceniane przez pryzmat ich rzeczywistego wpływu na środowisko i funkcjonowanie ich biznesu.
Przykładem pragmatycznego podejścia może być nasza analiza możliwości zastosowania konstrukcji drewnianej w jednej z inwestycji LemonTree. Początkowo rozwiązanie to prezentowało się korzystnie pod względem śladu węglowego. Analiza całego cyklu życia budynku doprowadziła jednak do wniosku, że w przypadku tego projektu nie było ono optymalne. W efekcie ostatecznie zdecydowaliśmy się na zastosowanie zielonej stali, w dużej części pochodzącej z recyklingu.
To podejście dobrze pokazuje różnicę między deklaratywnym a praktycznym podejściem do zrównoważonego rozwoju. Nie każde rozwiązanie określane jako ekologiczne będzie właściwe dla każdego projektu. Kluczowa jest analiza jego rzeczywistego wpływu na środowisko, użytkowników i ekonomikę nieruchomości.
Magazyn jest również środowiskiem pracy 
Magazyn jest przestrzenią operacyjną, ale dla części pracowników stanowi również codzienne środowisko pracy. Z tego powodu znaczenie zyskują parametry, które jeszcze do niedawna były kojarzone przede wszystkim z budynkami biurowymi.
Światło dzienne, jakość powietrza, temperatura, wilgotność, architektura i sposób organizacji przestrzeni wpływają na komfort pracy. Dotyczy to szczególnie części biurowo-socjalnej obiektów magazynowych i produkcyjnych, która może dziś oferować standard porównywalny, a w niektórych przypadkach nawet wyższy niż nowoczesne biurowce. Dla najemcy jest to również kwestia organizacyjna i biznesowa. Przy ograniczonej dostępności pracowników jakość miejsca pracy może być jednym z elementów wspierających rekrutację i ograniczanie rotacji. Do tego, jeżeli obiekt ma być wizytówką firmy, powinien odpowiadać jej ambicjom i dobrze prezentować się także od strony architektonicznej.
Szersze spojrzenie w tym zakresie widać na przykładzie kompleksu BOOSTER ZABRZE by LemonTree, który wyróżnia się swoją niepowtarzalną, drewnianą fasadą. Poza powierzchnią magazynowo-produkcyjną i biurowo-usługową powstało tam też niezależne centrum szkoleniowe dla jednego z najemców, przestrzeń rekreacyjna z pomostem przy zbiorniku, który pierwotnie miał pełnić funkcję retencyjną, a także ogólnodostępne boisko wielofunkcyjne ze strefą wypoczynku. Tego rodzaju rozwiązania pokazują, że nieruchomość może wspierać różne potrzeby użytkowników, wykraczając poza podstawową funkcję magazynowania czy produkcji.
Lokalizacja powinna pracować na efektywność
Ocena lokalizacji wymaga szerszego spojrzenia, poza samą nieruchomość. W przypadku działalności logistycznej kluczowe są czas i koszty transportu, dlatego ogromne znaczenie ma bezpośredni dostęp do głównych szlaków komunikacyjnych, węzłów drogowych i odległość od dużych ośrodków miejskich. W praktyce oznacza to, że droższy magazyn w lepiej skomunikowanej lokalizacji może być dla przedsiębiorstwa rozwiązaniem zdecydowanie bardziej efektywnym, a w konsekwencji i tańszym, niż obiekt zbudowany w przysłowiowym polu. Dlatego ostateczna decyzja powinna uwzględniać nie tylko koszt powierzchni, ale również wpływ lokalizacji na cały model operacyjny najemcy.
To także powód, dla którego wybór lokalizacji jest jednym z kluczowych etapów przygotowania projektu. W LemonTree zakłada on selektywne podejście do miejsc, w których powstają nasze inwestycje, z uwzględnieniem ich położenia przy obwodnicach największych polskich miast, z dostępem do rozwiniętej infrastruktury miejskiej i głównych tras transportowych.
Elastyczność jako odpowiedź na przyszłe potrzeby
Najtrudniejszym zadaniem w projektowaniu nieruchomości jest przygotowanie jej na potrzeby, których obecny lub przyszły użytkownik może jeszcze nie znać. Automatyzacja procesów logistycznych zmienia wymagania wobec budynków. Mini-loady, systemy AutoStore, wielopoziomowe mezzaniny i inne rozwiązania automatyzujące operacje wymagają odpowiednich parametrów technicznych oraz możliwości adaptacji przestrzeni.
Równocześnie zmienia się struktura popytu na powierzchnie magazynowe. Rozwój e-commerce, przebudowa łańcuchów dostaw oraz wzrost znaczenia sektorów farmaceutycznego, spożywczego i R&D tworzą zapotrzebowanie na obiekty o różnych funkcjach i parametrach, dlatego elastyczność powinna być uwzględniana już na etapie projektowania. Dotyczy to również inwestycji spekulacyjnych, w których nie jest jeszcze znany przyszły najemca. Możliwie uniwersalny shell & core pozwala zwiększyć zakres potencjalnych zastosowań budynku i ułatwia jego późniejszą adaptację.
Jakość, która pracuje na biznes
Atrakcyjność nieruchomości magazynowej nie kończy się na liczbie dostępnych metrów kwadratowych i stawce czynszu. Dla najemcy równie istotne jest to, jaki jest całkowity koszt jej użytkowania, jak wspiera jego biznes, jakie warunki zapewnia pracownikom i czy pozwoli na rozwój jego działalności w przyszłości, bez konieczności zmiany obiektu. Dlatego jego jakość należy dziś rozpatrywać jako połączenie kilku elementów: lokalizacji, efektywności kosztowej, technologii, parametrów technicznych, architektury, komfortu użytkowników, możliwości automatyzacji i elastyczności. Taka nieruchomość staje się nie tylko miejscem prowadzenia biznesu, ale elementem jego długoterminowej przewagi konkurencyjnej.