Przez ostatnie dwie dekady polski rynek magazynowy rozwijał się szybciej niż większość sektorów nieruchomości komercyjnych, a Polska stała się jednym z najważniejszych i największych hubów logistycznych Europy, plasując się na piątym miejscu pod względem podaży. Jej infrastruktura osiągnęła poziom porównywalny z najbardziej rozwiniętymi gospodarkami Zachodu. To jednak nie koniec rozwoju tego sektora, lecz początek kolejnego etapu. Dziś kluczowym pytaniem nie jest już, ile powierzchni wybudujemy, ale jakie funkcje będą pełnić nieruchomości logistyczno-przemysłowe w gospodarce przyszłości i co będzie decydowało o ich wartości za 10 czy 20 lat.
Polska zakończyła etap nadrabiania zaległości
Jeszcze kilkanaście lat temu głównym celem naszej branży było dostarczenie odpowiedniej ilości nowoczesnej powierzchni magazynowej, która miała zaspokajać niedobór i stale zwiększający się popyt. Polska gospodarka rosła dynamicznie, infrastruktura transportowa rozwijała się w bezprecedensowym tempie, a inwestorzy poszukiwali lokalizacji zdolnych obsłużyć rozwijającą się produkcję, handel i logistykę.
Na koniec I kwartału 2026 roku zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-logistycznej w Polsce przekroczyły 37 mln mkw. Według danych firm doradczych wskaźnik nasycenia rynku wynosi już prawie 1 mkw. na mieszkańca, co oznacza poziom porównywalny z największymi gospodarkami Europy Zachodniej – m.in. Francją i Niemcami. Jednocześnie ponad 70 proc. istniejących zasobów ma mniej niż dziesięć lat, dzięki czemu Polska dysponuje jednym z najmłodszych parków magazynowych w Europie.
To bardzo ważny moment dla całej branży. Rynek, który przez lata rozwijał się dzięki nadrabianiu infrastrukturalnych zaległości, osiągnął już poziom dojrzałości wymagający zupełnie innego podejścia do tworzenia wartości. Dalszy rozwój nie będzie więc opierał się na prostym zwiększaniu podaży – będzie wynikał z większego przywiązywania wagi do jakości aktywów, ich elastyczności, lokalizacji oraz zdolności do odpowiadania na nowe potrzeby gospodarki.
Nowe źródła wzrostu
Dojrzałość rynku nie oznacza stagnacji, zmieniają się natomiast źródła jego wzrostu. Jeszcze kilka lat temu głównymi motorami rozwoju były ekspansja sieci handlowych, e-commerce i operatorów logistycznych. Dziś coraz większe znaczenie mają procesy o charakterze globalnym i długoterminowym.
Kolejnym motorem wzrostu pozostaje e-commerce. Handel internetowy odpowiada już za około 10 proc. sprzedaży detalicznej w Polsce, a jego dalszy rozwój wymaga znacznie bardziej zaawansowanej infrastruktury logistycznej niż tradycyjny handel. Centra dystrybucyjne obsługujące sprzedaż internetową realizują bardziej złożone procesy operacyjne, obsługują zwroty, kompletację zamówień i logistykę ostatniej mili.
Do tego dochodzą firmy produkcyjne otwierające nowe zakłady w Europie i w Polsce. Takie inwestycje automatycznie generują potrzebę budowy całego zaplecza logistycznego oraz zapewnienia sprawnych dostaw komponentów i produktów. Pojawiły się też procesy i inwestycje, które jeszcze niedawno praktycznie nie były kojarzone z naszym sektorem – rozwój infrastruktury krytycznej i obronnej, centra badawczo-rozwojowe, centra danych czy zaawansowana produkcja technologiczna. To również będzie generować zapotrzebowanie na powierzchnię przemysłowo-magazynową.
Więcej niż magazyn
Najbardziej widocznym efektem tych zmian jest ewolucja samego produktu. Jeszcze niedawno powierzchnia logistyczna była projektowana przede wszystkim z myślą o magazynowaniu i dystrybucji towarów. Dziś coraz częściej staje się platformą dla działalności produkcyjnej, badawczej, technologicznej i usługowej. Dobrym przykładem jest nasz projekt LABLOGIC WARSAW zrealizowany na warszawskim Ursynowie. Budynek z pierwszego etapu został w części wynajęty przez Polpharmę (umowa podpisana na 20 lat!) z przeznaczeniem na działalność badawczo-rozwojową.
Nowoczesne firmy poszukują przestrzeni umożliwiającej integrację różnych funkcji biznesowych. Oczekują wysokiej jakości środowiska pracy, dogodnej lokalizacji, dostępu do transportu publicznego i parametrów technicznych odpowiadających wymaganiom przyszłości. W praktyce oznacza to stopniowe zacieranie się granic pomiędzy tradycyjnym magazynem, przestrzenią usługową i nowoczesnym biurem.
W końcu nieruchomość stała się też nośnikiem wizerunku. Niektórzy najemcy oczekują, że użytkowany przez nich budynek magazynowo-usługowy – wzorem nowoczesnych biurowców – będzie wizytówką ich firmy przed kontrahentami i pracownikami.
Rynek potrzebował nowej kategorii nieruchomości
Właśnie w tym miejscu dostrzegliśmy lukę rynkową, która pozostawała dotąd w Polsce niezagospodarowana. Przez dekady rynek magazynowy rozwijał się przede wszystkim wokół efektywności i skali. Taki model był logiczną odpowiedzią na potrzeby szybko rosnącej gospodarki. Wraz z dojrzewaniem rynku zaczęła jednak pojawiać się grupa użytkowników oczekujących czegoś więcej niż standardowa powierzchnia magazynowa.
Najemcy poszukiwali nieruchomości łączących funkcjonalność magazynu z jakością charakterystyczną dla najlepszych projektów biurowych, zlokalizowanych w obrębie granic miasta lub aglomeracji, oferujących wysokiej klasy przestrzeń pracy i rozwiązania wspierające cele ESG. Tak powstała koncepcja miejskich kompleksów magazynowo-usługowych premium o wyróżniającej się architekturze.
Podobnie ewoluuje znaczenie ESG. Same certyfikaty środowiskowe stały się już standardem rynkowym, a przewaga konkurencyjna nie wynika z samego faktu ich posiadania, ale z realnego wpływu budynku na efektywność operacyjną firmy. Niższe zużycie energii i dostęp do jej odnawialnych źródeł, ograniczenie śladu węglowego (i możliwość raportowania tego) czy niższe koszty ogrzewania stają się elementami wpływającymi bezpośrednio na wyniki biznesowe najemców. Nowoczesny obiekt magazynowo-usługowy nie jest już wyłącznie miejscem prowadzenia działalności tylko narzędziem realizacji strategii biznesowej i ESG przedsiębiorstwa.
Długoterminowa wartość
Jednym z najbardziej niedocenianych elementów rynku magazynowego pozostaje wartość gruntu. Dyskusje koncentrują się zazwyczaj na czynszach, kosztach eksploatacji budynku i długości umów najmu. Z perspektywy inwestora równie istotne jest jednak pytanie o potencjał lokalizacji w perspektywie kolejnych dekad.
Grunt położony w granicach dużej aglomeracji, dobrze skomunikowany i osadzony w istniejącej tkance miejskiej posiada wartość wykraczającą poza jego aktualną funkcję magazynowo-logistyczną. W przyszłości może zmienić przeznaczenie, na przykład na mieszkaniowe. To tworzy dodatkową wartość inwestycyjną naszych nieruchomości oraz potencjał wzrostu ich wartości niezależnie od bieżącego cyklu koniunkturalnego. W świecie ograniczonej podaży atrakcyjnych działek miejskich znaczenie tego czynnika będzie systematycznie rosło.
Czas na jakość
Polska dogoniła już Zachód pod względem skali i nasycenia rynku magazynowego, a pod kątem nowoczesności obiektów nawet go wyprzedziła. Dalszy wzrost nie będzie więc opierał się wyłącznie na liczbie nowych metrów kwadratowych. Następnym etapem jest budowanie jakości i nowej klasy aktywów, które będą definiować rozwój sektora przez kolejne dekady. O jego przyszłości zdecydują nieruchomości zdolne odpowiadać na bardziej złożone potrzeby gospodarki – elastyczne, wielofunkcyjne, zintegrowane z miastem i zachowujące swoją wartość w długim horyzoncie. Wierzę, że na tę potrzebę już dziś odpowiada LemonTree.